"RECUERDE que nuestra labor es brindarle asesoría y acompañamiento durante todo el remate o subasta, por ello nos reservamos cierta información hasta que se convenga la remuneración por nuestra labor."
Como se participa en un REMATE JUDICIAL? (Subasta)
El tramite de un remate judicial se encuentra establecido en el Código General del Proceso (Arts. 448 y s.s.)
La compra de un inmueble (casa, apartamento, local, lote, etc) por vía del REMATE JUDICIAL es una de las mejores opciones por precio debido a que el valor asignado al inmueble a rematar por medio del avaluó no siempre corresponde al valor comercial, es decir que ese valor se encuentra por debajo de su valor real, ademas el remate se efectúa no por ese valor si no por el 70% del valor dado en el avaluó, mas adelante explicaremos con un ejemplo. No obstante, es importante tener claro cuál es el procedimiento para participar en un remate donde quien adquiere o se le adjudica el inmueble será a quien ofrezca más dinero por él.
Es valido recalcar que para participar en un remate es requisito indispensable contar con el dinero en efectivo o disponer de él de manera inmediata, es decir que no se puede participar con créditos o desembolso de fondos, subsidios o similares para compra de vivienda, esto es porque para la adquisición de un bien por medio de crédito o subsidio se requiere que el bien se encuentre debidamente saneado, al día en cada una de sus anotaciones y a paz y salvo; igualmente no hay certeza de que a usted se le adjudique el bien, ya que únicamente se sabrá una vez concluida la audiencia y se adjudique a quien haya presentado la oferta de dinero mas alta. En cuanto al remate los bienes se encuentran embargados, con gravámenes, limitaciones o anotaciones que impiden su negociación o comercialización, por lo tanto es únicamente con el remate y solamente el Juez que una vez aprobado el remate ordene el saneamiento. Para seguir aclarando sus dudas continué leyendo esta nota.
Para poder participar o hacer postura, es decir tener la calidad de postor en la diligencia de remate, se debe consignar lo correspondiente al 40% del avalúo que se le haya dado al inmueble en el respectivo proceso, este deposito se efectúa directa y únicamente en las oficinas del Banco Agrario de Colombia sección de Depósitos Judiciales a ordenes del respectivo Juzgado (No es una cuenta corriente, ni de ahorros, tampoco se realizan en otros bancos). Esta consignación se puede realizar el mismo día del remate si es en efectivo, es lo mas recomendable, pero también se puede realizar por medio de cheque de gerencia con una antelación a tres días hábiles antes del día del remate. Con el comprobante del valor consignado a ordenes del Juzgado usted podrá participar y hacer oferta en la subasta.
El remate del inmueble se realiza generalmente por el 70% del avaluó, este es el valor base o mínimo sobre el cual se puede ofertar. La oferta de compra debe hacerse ante el Juez respectivo en sobre cerrado y una vez concluida la diligencia de remate se adjudica a quien haya ofrecido el valor mas alto por el inmueble; si no hay ofertas en esta instancia se repetirá en fecha posterior por el mismo valor las veces que sea necesario hasta obtener la venta del inmueble.
- Los remates se realizan en fecha y hora señalada por el Juzgado.
- Los depósitos de dinero se hacen únicamente en cuentas especiales y/o judiciales a nombre de las entidades que efectúan el remate, nunca en cuentas de particulares.
- La duración de la diligencia de remate es de una hora, en ese tiempo deberán presentarse las ofertas de remate previo cumplimiento de los requisitos para ofertar.
- El precio de base del inmueble en remate es el 70% del avaluó presentado dentro del proceso respectivo.
- El valor para poder participar en el remate (postura) es el 40% del avaluó presentado dentro del proceso respectivo. En caso de que no le sea adjudicado el bien rematado, el Juzgado le reintegrara el valor total de lo depositado en un termino no mayor de 10 días.
- El adjudicatario o beneficiario del remate debe pagar el excedente o faltante para completar el valor final de remate dentro de los cinco días hábiles siguientes a la diligencia de remate, mas el impuesto que corresponde al 5%. (Sino se realizan estos pagos dentro del término legal, el remate será nulo y el comprador perderá la mitad del valor consignado para hacer postura a titulo de multa).
- Posteriormente el Juzgado imparte aprobación al remate y ordenara al cancelación de medidas cautelares y otras anotaciones, el registro del nuevo propietario y la entrega de lo rematado.
- En caso de que el inmueble objeto de remate no le sea adjudicado, el Juzgado en un termino prudencial le realizara el reintegro pleno del valor depositado, sin descuento o deducción alguna.
- El bien rematado se entrega saneado por concepto de impuestos, servicios públicos, depósitos, parqueadero y/o administración.
- El valor de registro, boleta fiscal y demás pagos para la formalización del remate deberán ser asumidos plenamente por el rematante adjudicatario.
EJEMPLO DE REMATE:
EJEMPLO 1:
- Avaluó del bien presentado dentro del proceso: $100.000.000
- Valor de la postura para poder participar en el remate (40% del avaluó): $40.000.000
- Base por el cual se remata (70% del avaluó): $70.000.000
- Si el bien a rematar se le adjudica por el precio base deberá consignar en un termino no mayor a 3 días hábiles la suma de: $30.000.000 (Precio Base o el valor por cual se le adjudico el bien menos el valor que deposito por concepto de postura), recuerde que en caso de que no se le adjudique el bien rematado se le reintegrara el valor total de lo depositado en un termino no mayor de 10 días.
- Impuesto de remate (5%): $3.500.000
EJEMPLO 2:
- Avaluó del bien presentado dentro del proceso: $60.500.000
- Valor de la postura para poder participar en el remate (40% del avaluó): $24.200.000
- Base por el cual se remata (70% del avaluó): $42.350.000
- En este ejemplo supongamos que el bien a rematar se le adjudico por $71.100.000 (que fue la mayor oferta) entonces deberá consignar en un termino no mayor a 3 días hábiles la suma de: $46.900.000 (Precio por cual se le adjudico el bien menos el valor que deposito por concepto de postura), recuerde que en caso de que no se le adjudique el bien rematado se le reintegrara el valor total de lo depositado en un termino no mayor de 10 días.
- Impuesto de remate (3%): $2.345.000
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